Thị trường bất động sản TP.HCM 2018 có những biến động nguồn cung, giá bán và loại hình sản phẩm

Cập nhật 11/01/2019 - 03:05
Theo báo cáo mới nhất của CBRE, thị trường căn hộ bán có những điều chỉnh liên tục trong việc triển khai dự án của chủ đầu tư. Còn thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn có những biến động lớn liên quan đến cả nguồn cung, giá bán và loại hình sản phẩm.

Căn hộ bán điều chỉnh liên tục 

Thị trường căn hộ bán trong năm 2018 ghi nhận những điều chỉnh liên tục trong việc triển khai dự án của chủ đầu tư với số căn chào bán duy trì ở mức cao gần bằng năm 2017.

Trong Quý 4/2018 thị trường đón nhận thêm 8.112 căn hộ, tăng 28% theo quý, đưa tổng nguồn cung cả năm đạt 30.792 căn và và tổng nguồn cung lũy kế từ năm 1999 đạt 260.247 căn. Nhìn chung, cơ cấu và loại sản phẩm đa dạng giúp cho khả năng hấp thụ của thị trường vẫn tốt trong khi giá bán trung bình tăng.

Thị trường căn hộ bán TP.HCM, Nguồn cung chào bán. Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 4/2018.

Trong năm 2018 tỷ lệ phân khúc trung cấp và bình dân (trên tổng nguồn cung mới) giảm so với năm 2017: Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng nguồn cung mới năm 2018 (2017: 64%) và phân khúc bình dân chiếm 2% (2017: 15%). Tại phân khúc bình dân, mặt bằng giá đã tăng lên đáng kể sau giai đoạn phát triển vừa qua, và hiện không có nhiều dự án căn hộ mới được chào bán dưới US$800/m2.

Phân khúc trung cấp ghi nhận sự điều chỉnh thời gian chào bán của một vài dự án lớn sang năm 2019. Trong khi đó, phân khúc hạng sang quay trở lại với dự án Cove Residence (giai đoạn 3 của Empire City) được chào bán trong Quý 2, và tiếp đến là một loạt các dự án như The Vertex Private Residence, Apha Hill, Grand Manhattan và Metropole.

Xét về vị trí, phía Nam đứng đầu về lượng nguồn cung trong năm 2018 (53%) nhờ các dự án trung và cao cấp tại các Quận 7, 8 và Bình Chánh. Khu Đông chiếm 29% chủ yếu tại khu vực Quận 2.

   

 Thị trường căn hộ bán TP.HCM, Số căn bán được.

Tình hình tiêu thụ trong quý 4 và cả năm 2018 khá khả quan tại các phân khúc. Tổng lượng căn bán được trong năm 2018 đạt 31.083 căn, cao hơn tổng nguồn cung chào bán mới cả năm mặc dù giảm 12% so với năm trước. Lượng giảm đáng kể này một phần do ảnh hưởng từ vụ cháy chung cư vào cuối Quý 1.

Lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của các chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt như Empire City, Midtown, Metropole,... Xét về phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm 54% số căn bán được trong năm 2018. 

Giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp trong Quý 4/2018 ghi nhận ở mức 1.709 USD/m2, tăng 6% so với quý trước và 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng đáng kể này, so với năm ngoái, là do nguồn cung phân khúc hạng sang tăng trong Quý 4/2018 đồng thời mức giá của các dự án này cao hơn hẳn mặt bằng giá hiện tại. Phân khúc hạng sang ghi nhận mức giá của một vài dự án lên tới 7.000-8.000 USD/m2 hoặc hơn.

Dự đoán trong năm 2019, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm đa số nhờ các dự án quy mô lớn như VinCity GRANDPARK (~44.000 căn, Q9), Akari City (~3.400 căn, Q. Bình Tân) và Safira Khang Điền (~1.500 căn, Q9). Về khu vực, phía Đông sẽ là điểm nóng của thị trường trong năm tới đặc biệt là khu vực Quận 9.

Giá bán trong năm 2019 được kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp được dự báo có mức tăng thấp hơn là 1%. 

 Biệt thự & Nhà phố xây sẵn có biến động lớn

Trong năm 2018, thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại TP.HCM ghi nhận những biến động lớn liên quan đến cả nguồn cung, giá bán và loại hình sản phẩm. Trong đó, đáng chú ý là sự sụt giảm đáng kể của nguồn cung mới trong bối cảnh diễn ra các cơn sốt đất cục bộ tại một số quận của TP.HCM và các khu vực lân cận đã đẩy mức giá giao dịch của loại hình sản phẩm bất động sản gắn liền với đất tăng cao. Cùng với đó, nhà phố thương mại phát triển mạnh mẽ và nhận được sự quan tâm lớn của người mua.

Biệt thự và nhà phố xây sẵn TP.HCM, Nguồn cung chào bán.

Tính đến hết năm 2018, toàn thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn tại TP.HCM chào đón thêm 1.251 căn từ 12 dự án, giảm 62% so với năm 2017. Đa số sản phẩm chào bán trong năm 2018 là nhà phố với 722 căn, chiếm 57,7% nguồn cung mới.

Phần lớn nguồn cung mới đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án đã được giới thiệu ra thị trường trước đó như Simcity giai đoạn 2 (Q4/2018), Lovera Park giai đoạn 3 (Q1/2018), Dragon Village giai đoạn 1 và 2 (Q1 và Q2/2018). Sự thiếu hụt lớn về nguồn cung mới đã đưa tỷ lệ tiêu thụ của thị trường lên mức cao. Nhìn chung, toàn thị trường đã đạt mức tiêu thụ trung bình khoảng 91.1% trong năm 2018.

Khu Đông bao gồm Quận 2 và 9 vẫn đang tiếp tục dẫn đầu thị trường về mức tăng trưởng nguồn cung mới khi mà hai quận này đã đưa ra thị trường 998 căn trong năm 2018, chiếm 79,8% tổng nguồn cung toàn thành phố.


Biệt thự và nhà phố xây sẵn TP.HCM, 2018 - Giá bán sơ cấp. Nguồn: CBRE Việt Nam, Q4/2018.Giá bán chưa bao gồm thuế GTGT.

Do sự thiếu hụt về nguồn cung mới, giá bán sản phẩm ở thị trường thứ cấp và sơ cấp, đặc biệt là với sản phẩm nhà phố thương mại có xu hướng gia tăng nhanh chóng. Ở thị trường sơ cấp, giá bán biệt thự xây sẵn trung bình của thị trường đạt 4.153 USD/m2 đất, tăng 47% so với năm ngoái. Sản phẩm nhà phố xây sẵn cũng cho thấy một xu hướng tăng giá tương tự với mức tăng 65% trong năm 2018 so với năm 2017.

Tuy nhiên, sự tăng trưởng ấn tượng nhất là sản phẩm nhà phố thương mại xây sẵn. Nếu năm 2017, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường của nhà phố nhà phố thương mại đạt 2.400 USD/m2 đất thì tính đến hết năm 2018, giá bán của sản phẩm này trên thị trường đã đạt đến 5.264 USD/m2 đất, tăng 2,2 lần so với năm 2017.

Nhìn chung, tâm điểm phát triển nguồn cung mới cho thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn của TP. HCM đang nằm tại các khu vực vùng ven và ráp gianh giữa TP. HCM với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Xu thế này sẽ tiếp tục được củng cố trong các năm tới trong bối cảnh khan hiếm về quỹ đất sạch trong phạm vi TP. HCM.

Mặt khác, giá chào bán của các dự án tại các khu vực nêu trên đang rẻ hơn khá nhiều so với khu vực nội thành TP. HCM cộng với nguồn cung dồi dào lẫn hình thức sản phẩm đa dạng sẽ thu hút được sự quan tâm của nhà đầu tư ngày càng cao hơn.

Văn Phòng và Không gian làm việc linh hoạt chỉ thêm 1 nguồn cung hạng B

Thị trường văn phòng TP.HCM, TÌnh hình hoạt động. Giá thuê không bao gồm VAT và phí dịch vụ.

Trong năm 2018, TP.HCM chỉ tiếp nhận thêm một nguồn cung Hạng B duy nhất với tổng diện tích cho thuê ngoài là 3.600 m2. Thị trường văn phòng được kỳ vọng sẽ sôi động hơn trong năm 2019 với tổng diện tích được chào thuê dự kiến là 151.855 m2 từ 9 tòa nhà: Friendship Tower, Lim 3 Tower (Hạng A), Crescent Hub, OneHub Saigon, Etown 5, Opal Office Tower, Thaco Building, DHA Tower và tòa Viettel Complex giai đoạn 2 (Hạng B).

Sự khan hiếm nguồn cung trong năm 2018 liên tục làm tăng giá thuê cho cả hai Hạng A và B. Giá thuê Hạng A trong năm qua được ghi nhận ở mức 43,48 USD và Hạng B là 23,42 USD, tăng lần lượt 15,8% và 10,8% so với năm 2017. Việc tăng giá văn phòng, đặc biệt ở phân khúc Hạng A, làm tăng tỷ lệ trống của hạng này lên 5,1% trong Quý 4/2018 so với 3,7% trong Quý 3 do các khách thuê trả lại bớt mặt bằng hoặc chuyển sang các văn phòng Hạng B hoặc thậm chí là các không gian làm việc linh hoạt để giảm bớt chi phí thuê văn phòng. Vì lý do đó, tỷ lệ trống Hạng B ở Quý 4/2018 giảm xuống còn 1,8% từ 2% trong qúy trước.

Bên cạnh đó, sự nổi lên của các không gian làm việc linh hoạt đang dần thay đổi cơ cấu khách thuê của khối văn phòng truyền thống. Những không gian làm việc linh hoạt đang và sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cầu thuê văn phòng trong thời gian sắp tới. Theo các giao dịch được thu thập bởi CBRE trong năm 2018 thì các giao dịch từ không gian làm việc linh hoạt chiếm tỷ lệ cao nhất với 22% trong tổng số tổng các khách hàng đã giao dịch.

Sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung tại thị trường này đã giúp giải quyết được các vấn đề về “nơi làm việc” của rất nhiều công ty khởi nghiệp, doanh nghiệp vừa và nhỏ, người làm nghề tự do hay thậm chí là các công ty lớn và những tập đoàn.

Tính đến năm 2018, tổng nguồn cung theo diện tích sàn của không gian làm việc linh hoạt đã lên đến hơn 37.000 m2, tăng 109% so với năm 2017. Mức tăng trưởng ấn tượng này được góp phần chủ yếu bởi sự mở rộng của các đơn vị vận hành đang hiện hữu như Toong, Up, Dreamplex, Regus, và một công ty mới từ Mỹ gia nhập vào thị trường vào tháng 12 năm qua.

Sự bùng nổ mạnh mẽ của không gian làm việc linh hoạt cũng tỷ lệ thuận với tình hình hoạt động của mô hình này. Trong Q4/2018, tỷ lệ lấp đầy trung bình của không gian làm việc chung tại TP.HCM đạt xấp xỉ 80%, theo một khảo sát của CBRE. Nguồn cung không gian làm việc linh hoạt dự kiến sẽ tiếp tăng lên trong năm 2019.

Trong 3 năm tới, với tổng nguồn cung mặt bằng văn phòng mới dự kiến lên đến hơn 360.000 m2 từ 15 tòa nhà, thị trường văn phòng sẽ có những bước đi chậm hơn trong việc tăng giá thuê cho cả hai hạng A và B mặc dù giá Hạng A vẫn sẽ giữ ở mức cao.

Nếu các chủ nhà Hạng A không có sự điều chỉnh hoặc linh hoạt hơn trong giá thuê thì sức hấp thụ của các tòa nhà Hạng A trong khu vực trung tâm được dự báo sẽ giảm đi hơn so với các tòa nhà Hạng A ngoài khu vực hoặc các tòa nhà Hạng B trên thị trường.

Nguồn cung không gian làm việc linh hoạt theo năm.

 

Nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục khan hiếm


Nguồn: CBRE Việt Nam, Quý 4/2018. Giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một của cửa hàng specialty, chưa bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ.

Trong Quý 4/2018 thị trường bán lẻ TP.HCM chào đón thêm 01 nguồn cung mới tại Quận 2 với 26.000m2 diện tích cho thuê từ dự án Trung tâm thương mại Estella Place. Tính chung cho năm 2018, toàn thị trường có 5 dự án mới với 134.412 m2, nâng nguồn cung bán lẻ hiện hữu tại TP. HCM đạt gần 1 triệu m2 diện tích cho thuê. Tổng nguồn cung nói trên vẫn còn khá khiêm tốn so với các thị trường khác trong khu vực, như thị trường Bangkok với ~7 triệu m2 và thị trường Singapore với ~ 9 triệu m2.

Các nguồn cung mới trong năm qua đều tập trung tại khu ngoài Trung tâm, trong khi không có mặt bằng mới nào tại khu Trung tâm. Nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục khan hiếm khi hầu hết các dự án bán lẻ tương lai tại khu vực này đều có hoạt động xây dựng khá chậm, một số phải hoãn ngày khai trương.

Giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng một của các cửa hàng có diện tích từ 80-250 m2 tại khu trung tâm không thay đổi so với năm 2017 và giữ ở mức 128 USD/m2/tháng trong khi giá thuê ngoài khu trung tâm giảm nhẹ 2,6% so với năm trước, còn 36 USD/m2/tháng.

Tuy quy mô thị trường bán lẻ vẫn còn khá khiêm tốn so với các nước trong khu vực, thị trường Việt Nam đã và đang được các thương hiệu quốc tế để mắt tới. Đặc biệt, với đà lan tỏa toàn cầu của các thương hiệu Châu Á, 5 thương hiệu mới gia nhập thị trường TP.HCM trong Quý vừa qua đều là các thương hiệu châu Á: TP Tea (Đài Loan), Presotea (Đài Loan), La Chapelle (Hongkong), Parfois (Thổ Nhĩ Kỳ), HLA (Trung Quốc). 

Các xu hướng bán lẻ nổi bật trong năm 2018 được dự báo sẽ tiếp tục có ảnh hưởng tích cực đến thị trường trong năm 2019 như sự trỗi dậy của thương mại điện tử, hình thức bán lẻ đa kênh và đà lan tỏa toàn cầu của các thương hiệu Châu Á.

Mặt bằng bán lẻ Khu Trung tâm Q4/2018 ghi nhận tỷ lệ trống tăng lên mức 3%, tăng 1 điểm phần trăm (đpt) so với cùng kỳ năm trước và không đổi so với Quý 3/2018. Trong khi đó, tỷ lệ trống ở khu ngoài Trung tâm ghi nhận là 9%, giảm 2,8 đpt so với cùng kỳ năm trước và giảm 5,4 đpt so với Quý 3/2018. Nguyên nhân chính do tỷ lệ lấp đầy được cải thiện tại các dự án khu ngoài trung tâm mới mở trong năm 2018.

Về nguồn cung tương lai, 9 trên 16 dự án dự kiến hoàn thành giai đoạn 2019-2020 với tổng diện tích cho thuê là 308,479 m2 nằm ở khu vực ngoài/rìa Trung tâm. Gần một nửa trong 16 dự án này sẽ hoàn thành trong năm 2019 với các dự án mới nổi bật như Giga Mall (Quận Thủ Đức – 32.000 m2), Sala Shopping Centre (Quận 2 – 60,000 m2), Aeon Celadon giai đoạn 2 (Quận Tân Phú – 36.000 m2), Crescent Mall giai đoạn 2 (Quận 7 – 18.000 m2) và Central Premium Mall (Bình Thạnh – 59.000 m2). Union Square cũng sẽ khai trương lại sau thời gian nâng cấp. Vì vậy, CBRE Việt Nam dự báo tỷ lệ trống sẽ tăng nhiều trong ba năm tới, đặc biệt là khu vực ngoài trung tâm.

Sự chênh lệch của giá thuê giữa khu trung tâm và ngoài trung tâm sẽ ngày càng lớn trong hai năm tới, khi nhiều khối đế bán lẻ hoàn thành và các trung tâm thương mại mới có diện tích lớn dịch chuyển ngày càng ra xa khỏi khu trung tâm, đến những nơi có mật độ dân số cao và thu nhập người dân được cải thiện.

 Lam Vi (tổng hợp)

 

 

 * Nội dung được thực hiện theo ĐKKD của C.A.M Media.