Thị trường Bất động sản Việt Nam năm 2019 - triển vọng và thách thức

Cập nhật 12/01/2019 - 07:37
Nền kinh tế Việt Nam năm 2019 được kỳ vọng tiếp tục đà tăng trưởng và mức độ đầu tư vào cơ sở hạ tầng trong những năm qua đạt mức trung bình 5,7% GDP, cao nhất trong khu vực Đông Nam Á và tiếp tục có xu hướng gia tăng sẽ tạo ra nhiều động lực tích cực cho thị trường bất động sản (BĐS).

Tuy nhiên, nếu không cẩn trọng thì nguy cơ sốt đất, thiếu hụt vốn, nguồn cung và thiếu động lực phát triển sẽ gây nhiều khó khăn cho thị trường BĐS Việt Nam trong năm 2019.

Từ những triển vọng

Theo phân tích của PGS. TS. Nguyễn Đức Trung, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Ngân hàng TP HCM, triển vọng đầu tiên đến từ phân khúc BĐS công nghiệp sẽ trở nên hấp dẫn và sôi động hơn với các nhà đầu tư nước ngoài tại các khu công nghiệp (KCN) được đầu tư đồng bộ hóa. Ở Hà Nội các KCN hiện đã có tỉ lệ lấp đầy trung bình đã đạt mức 95,1%, tại TP HCM tỷ lệ này cũng lên mức 82% và hơn một nửa các KCN đã có tỷ lệ lấp đầy đến 100% tập trung tại quận 2, 9 ,12, Tân Phú và Thủ Đức.

Đồng thời, dịch vụ thương mại điện tử được dự đoán sẽ tăng cầu với BĐS công nghiệp bao gồm cả đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, KCN cho thuê ngắn hạn linh hoạt vừa và nhỏ đặt gần khách hàng để thuận tiện trong quá trình giao hàng. BĐS công nghiệp cũng nhận được lực thúc đẩy nhu cầu từ các nhà đầu tư nước ngoài muốn dịch chuyển sản xuất từ các nước khác sang Việt Nam khi căng thẳng thương mại Hoa Kỳ - Trung Quốc và Việt Nam có lợi thế chi phí sản xuất thấp.

Tiếp đến là các dự án hình thành đại đô thị tại vùng ven trung tâm Hà Nội, TP HCM sẽ định hình xu hướng nổi bật trên thị trường và lan tỏa cho sự phát triển của thị trường BĐS tại các khu vực lân cận, điển hình như Vin City, Water Point, Sala… Điểm nổi bật của các dự án này là quy mô rộng hàng trăm hecta, gồm các tòa căn hộ, nhà ở với các tiện ích khép kín trong nội khu đáp ứng nhu cầu phổ biến nhất của người dân.

Căn hộ thuộc phân khúc trung cấp, diện tích 30-75 m2/căn sẽ góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập trung bình và khá như giới công chức, người trẻ độc thân, vợ chồng mới cưới hay các gia đình có nhu cầu chuyển đến nơi sinh sống hiện đại.

Theo nhận định của DKRA Việt Nam, năm 2019 nguồn cung sản phẩm gia tăng và đa dạng ở tất cả các phân khúc, sức tiêu thụ rất tích cực, thúc đẩy giao dịch sôi động, tạo ra nhiều giá trị đóng góp trong nền kinh tế chung. Các chủ đầu tư nội liên tục nâng cao năng lực và khẳng định thương hiệu trước các chủ đầu tư ngoại, tiêu biểu như Vinhomes, Sơn Kim Land, Thảo Điền Investment, Hưng Thịnh Group… Mặt khác, các chủ đầu tư ngoại đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam ngày càng tăng, thúc đẩy thị trường phải liên tục cạnh tranh và từ đó phát triển tốt hơn.

Với dự đoán của Công ty CBRE Việt Nam, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm đa số nhờ các dự án quy mô lớn như VinCity Grandpark (~44.000 căn, quận 9), Akari City (~3.400 căn, quận Bình Tân) và Safira Khang Điền (~1.500 căn, quận 9). Về khu vực, phía Đông, đặc biệt là khu vực quận 9 sẽ là điểm nóng của thị trường trong năm 2019. Giá bán trong năm 2019 cũng được kỳ vọng sẽ tăng trung bình là 3%, trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp được dự báo có mức tăng thấp hơn là 1%.

Ngoài ra, sự bùng nổ mạnh mẽ của không gian làm việc linh hoạt tỷ lệ thuận với tình hình hoạt động của mô hình này. Trong quý 4/2018, tỷ lệ lấp đầy trung bình của không gian làm việc chung tại TP HCM đạt xấp xỉ 80%. Theo khảo sát của CBRE, tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A tại trung tâm Hà Nội và TP HCM năm 2019 đều trên 94% và nguồn cung không gian làm việc linh hoạt dự kiến sẽ tiếp tục tăng.

Trong 3 năm tới, với tổng nguồn cung mặt bằng văn phòng mới dự kiến lên đến hơn 360.000 m2 từ 15 tòa nhà, thị trường văn phòng sẽ có những bước đi chậm hơn trong việc tăng giá thuê cho cả hai hạng A và B mặc dù giá Hạng A vẫn sẽ giữ ở mức cao. Nếu các chủ nhà Hạng A không có sự điều chỉnh hoặc linh hoạt hơn trong giá thuê thì sức hấp thụ của các tòa nhà Hạng A trong khu vực trung tâm được dự báo sẽ giảm đi hơn so với các tòa nhà Hạng A ngoài khu vực hoặc các tòa nhà Hạng B trên thị trường.

Đối mặt với nhiều thách thức

Về vấn đề này, PGS. TS. Nguyễn Đức Trung lý giải, do tính minh bạch kém, thị trường có thể xảy ra các đợt tăng giá, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ và đất nền. Sự hình thành chu kỳ đầu cơ và sự khan hiếm quỹ đất trong nội thành dẫn đến sự tăng giá tại các khu vực ngoài trung tâm, các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Đồng thời, tình trạng tăng giá cục bộ sẽ diễn ra tại các dự án nhà ở trong khu vực trung tâm có tiến độ thi công nhanh, hạ tầng đồng bộ, chủ đầu tư uy tín.  

Không chỉ vậy, phân khúc BĐS nghỉ dưỡng sẽ khó giữ được mức tăng trưởng của năm trước và có thể giảm lượng giao dịch. Cuối năm 2018, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã đưa ra khuyến nghị tương tự và các nhà đầu tư cần phải xem xét kỹ về dự án và chủ đầu tư trước khi quyết định tham gia vào phân khúc này.

Xu hướng thay đổi cách tiếp cận của các chủ đầu tư và đơn vị quản lý khách sạn sẽ tập trung vào các đối tượng khách hàng trẻ, các dịch vụ chia sẻ nơi ở như Airbnb, Luxstay, Uhome App đã tạo ra nhiều thách thức cho phân khúc này. Dữ liệu từ AirDNA cho thấy tính tới cuối năm 2018, Hà Nội và TP HCM ghi nhận trên 22 ngàn lượt đăng ký cho thuê khách sạn, nơi nghỉ dưỡng, căn hộ trên Airbnb.

Tại TP HCM, CBRE Việt Nam lo ngại, về nguồn cung tương lai, có 9/16 dự án dự kiến hoàn thành giai đoạn 2019 - 2020 với tổng diện tích cho thuê là 308,479 m2 nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Gần một nửa trong 16 dự án này sẽ hoàn thành trong năm 2019 với các dự án mới nổi bật như Giga Mall (quận Thủ Đức – 32.000 m2), Sala Shopping Centre (quận 2 – 60,000 m2), Aeon Celadon giai đoạn 2 (quận Tân Phú – 36.000 m2), Crescent Mall giai đoạn 2 (Quận 7 – 18.000 m2) và Central Premium Mall (Bình Thạnh – 59.000 m2). Union Square cũng sẽ khai trương lại sau thời gian nâng cấp. Vì vậy, CBRE Việt Nam dự báo tỷ lệ trống sẽ tăng nhiều trong ba năm tới, đặc biệt là khu vực ngoài trung tâm.

Ở góc nhìn khác, DKRA Việt Nam cho rằng, lượng khách nước ngoài mua BĐS tại Việt Nam tăng nhanh trong khi chưa có quy định quản lý về lâu dài, tiềm ẩn nhiều rủi ro liên đới về xã hội, chính trị, kinh tế… Nhiều cuộc xung đột lợi ích giữa khách hàng, cư dân và chủ đầu tư, bắt nguồn từ những nguyên nhân như chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, quy định pháp lý chưa chặt chẽ, dẫn đến nhiều kẽ hở khi triển khai dự án.

Ngoài ra, chương trình bố trí nguồn vốn vào bất động sản chưa hợp lý. Do đó, khi thị trường có những dấu hiệu đáng quan ngại, giải pháp hiện thời là siết tín dụng vốn và về lâu dài sẽ gây ảnh hưởng sức cầu cũng như kềm hãm sự tăng trưởng của thị trường này.                   

Ông Phạm Lâm, CEO Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam cho biết: Với mục tiêu mang lại những giải pháp hiệu quả cho khách hàng và đối tác, DKRA Việt Nam ngày càng hoàn thiện chuỗi giá trị toàn diện và đồng bộ gồm: nghiên cứu thị trường - tư vấn phát triển - tiếp thị - phân phối và quản lý, vận hành dự án.

Năm 2018, DKRA Việt Nam chính thức đưa vào hoạt động 3 công ty thành viên DKRA Luxury, DKRA Vega, DKRA Property Management nhằm chuyên sâu hơn vào dịch vụ khách hàng cao cấp.

Hiện nay, DKRA Việt Nam có 6 sàn giao dịch với hơn 300 nhân sự đang hoat động rộng khắp các tỉnh thành như TP HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bình Thuận.

Riêng năm 2018, DKRA Việt Nam đã ghi dấu ấn tượng trên thị trường BĐS khi tiếp thị và phân phối thành công hơn 15 dự án với tổng giá trị giao dịch hàng ngàn tỷ đồng và đa dạng tất cả các phân khúc.

Trong năm 2019 - 2020, DKRA Việt Nam sẽ mở rộng quy mô và hoạt động ra các thị trường như  Đà Nẵng, Hà Nội nhằm khẳng định vị thế và uy tín của nhà cung cấp giải pháp hiệu quả trong lĩnh vực BĐS trên toàn quốc.

                                                                       Anh Mỹ

 

 

* Nội dung được thực hiện theo ĐKKD của C.A.M Media.